韩世同：较量！上半年业绩碧万之间细较

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楼市日日谈

2019年8月24日（第116期）

话题概述

日前，内地前五大房企除恒大外均已披露中报。从已经披露数据的四大房企中报来看，万科下半年要加速回款，而碧桂园手持现金2228亿元，已售未结转收入超7350亿元，将在未来1~2年内逐步释放，锁定业绩增长空间。不过，有专家分析认为，目前房企融资渠道受限，加快回笼资金将成为房企的首要任务。据多方了解，今年下半年，房企主要任务也是“卖”，以实现资金回笼。今天我们聊一下，上半年业绩碧万之间到底哪家强？

楼市观察家韩世同

许多企业上半年的业绩报告都出来了，8月23号，广州日报有一篇报道，标题是《“碧万融保”中报凑齐，下半年房企主要任务是实现资金回笼》。昨天有财经杂志记者采访我，就碧桂园在8月22号发布2019年半年报的业绩提了两个问题。第一个问题是：近几年楼市调控政策下，很多房企的日子并不好过，为何碧桂园的业绩会这么好？第二个问题是：今年初，碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务，你怎么看待房企的多元化之路？

我还看到地产号公众号前天发的一篇文章，题目是《房地产市场发生了深刻变化，万科上半年减员近600人，靠培训都显得勉强》。还有一篇就是华夏时报8月23号的报道《碧桂园晒2019上半年成绩单：踏准城镇化步伐 瞄定多元化布局》。这几篇文章都在一定程度上报道了万科和碧桂园2019年上半年业绩的成绩单。

我想先谈一下为什么市道好像并不是太好，大房企反而业绩非常喜人？我觉得这显然跟马太效应有密切的关系，就是“强者愈强，弱者愈弱”。谁都愿意做地产的龙头老大，为什么？因为贷款也容易，拿地也容易，资源都会向龙头老大倾斜。我们看万科，原来做龙头老大的时候，真的是势不可挡；但后来多元化发展，失去了快速发展的势头，让恒大和碧桂园都有上位的机会。而且近几年，特别是2016年以来，三四线城市的销售也在业绩当中占很大的比重，而万科是不做三四线城市的，所以它的业绩也受到一定的影响。因此，大房企业绩好，主要还是马太效应造成的。

还有一点，我们昨天也有谈到，就是上半年谁都没有特别看好市场，因为去年四季度楼市全面下行，当时这种态势使全行业都陷入恐慌迷惘之中，都是看淡今年上半年的，最多是看好下半年。但何曾想到“央妈”大规模的放宽融资金融环境，至少定向降准、发债市场宽松，让房企的资金非常充裕，再度出现强拿土地的现象。所以才会有4·19重提“房住不炒”和7·30“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这样的“天雷”出现。放宽的融资金融环境，也是这些大房企上半年业绩非常好的主要原因之一。

讲到多元化方面，我们看到万科、恒大、碧桂园都在尝试做多元化。我觉得多元化未尝不可，但是如果放弃了主营业务的发展规模去换取多元化，其实并不划算。最早的例子是合生创展和珠江投资这两大品牌，它们当年是全国的龙头老大，后来朝多元化发展，结果房地产老大做不成了，到现在还在百亿左右的规模徘徊，这个例子我们之前也讨论过。万科也是因为多元化，也失掉了龙头老大的地位。

相反，我们看到恒大也多元化，但对它的主业影响不太大。碧桂园也有多元化，同样它的主业也没受到很严重的影响。就是说，多元化好不好另当别论，但专业化这块主营业务肯定是不应该放弃的，或者不应该削弱。如果削弱了主营业务去发展多元化，结果肯定没那么理想，当然如果你不想做老大了，那又是另一回事。

最后我们来分析一下万科和碧桂园上半年的业绩，我稍微列了一下它们的数据，万科的销售面积是2150万平方米，同比上涨5.6%；销售金额是3340亿元，同比上涨9.6%；营业收入是1393.21亿元，同比上涨31.5%；毛利没有公布；净利润是118.4亿元，同比上升了29.8%。

碧桂园的销售面积（它今年特别强调是权益），权益销售面积3129万平方米，没有同比数；权益销售金额2819.5亿元，没有同比数；营业收入2020.1亿元，同比增长53.2%；毛利润为548.6亿元，同比增长幅度达56.9%；净利润达到230.6亿元，同比增长了41.3%。

也就是说碧桂园今年非常有底气，可以主动报出“权益”的销售面积和销售金额。碧桂园的权益销售面积远超万科将近1000万平方米，但权益的销售金额还不如万科高；万科销售金额是3340亿元，碧桂园才2819亿元，少了500亿元；但碧桂园的营业收入却比万科多了600多亿元；毛利没法比较；净利润方面，碧桂园又比万科多了将近一倍，所以碧桂园显然是胜出的。截至6月底，万科持有货币资金1,438.7亿元，而上半年碧桂园可动用现金余额为2228.4亿元。

如果按照传统的排名万科销售金额超过碧桂园，不过万科说明是否报的是权益销售金额和面积，若是权益销售金额和面积万科可能也不如碧桂园，因为碧桂园的营业收入非常之高。万科的郁亮去年提出“活下去”，而且非常在意回款，好像去年曾经制定说要回款6000亿元，现在看起来今年恐怕连3000亿元都没有办法达到，这方面恐怕不是太理想的状况。即便回款不是那么理想，万科的净利润收入也增长了将近30%，可想日子应该还算是好过的。

大环境不太好，可大房企的日子非但不是度日如年，而且还能够锦上添花，这样的情况下营业收入、净利润还有大幅增长的业绩，实在是羡煞其他的中小房企和其他的行业的企业。

本文图片来源网络

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